Lakáshelyzet

A lakhatás az új alaptörvény szerint sem alkotmányos jog, így az állam illetve az önkormányzatok közvetlen felelőssége nem állapítható meg. 2012-ben tíz és félezer, 2013-ban kevesebb mint hétezer lakást adtak át. Sok építkezés leállt, vagy el se indultak a meghirdetett fejlesztések. A lakáspiacon soha nem tapasztalt csökkenés volt az árakban, és az alacsony kamatok miatt a hitelek is olcsóbbak lettek. Ennek ellenére viszonylag kevés lakás cserél gazdát. A Levegő Munkacsoport kezdettől fogva figyelmeztetett az átgondolatlan lakásprivatizáció veszélyeire. Két évtizede szorgalmazza a társasházak kezelési színvonalának javítását, a bérlakások arányának növelését és az épületek lakásfelújításának felgyorsítását.

A mintegy 4,3 millió lakás, számát tekintve, elegendő lenne egy tízmilliós országban, mondhatnánk tehát, hogy statisztikailag nincs jelenleg mennyiségi lakáshiány, és az EU-ban a műszaki állapot tekintetében sem tartozunk a legrosszabbak közé. (Más kérdés, hogy a régi tagállamokban folyamatosak voltak épületfelújítási programok a háború óta, és döntő többségükben 3% alatt van a komfort nélküli, rossz minőségű lakás.) A statisztika azonban nem mutatja ki, hogy a lakásként nyilvántartott építmények egy része afrikai nyomortelepekre emlékeztet, városoktól távoli kistelepüléseken sok az üres ház, de a városokban sem egyenletes a kihasználtság.

Az alábbi ábra azt mutatja, hogy egyes európai országokban a lakások hány százaléka nedves, ázik be, rosszak a nyílászárói, nincs vezetékes vize és sötét.

Forrás: Orsolya Lelkes, Katrin Gasior: Housing Problems and Access to Basic Local Services in the EU27 (Európa Központ, Bécs 2012. április)

A lakások értékét nagymértékben befolyásolja, hogy melyik térségben van. Szinte lehetetlen a leszakadó térségekből, az elértéktelenedett ingatlanokból az elköltözés. A mobilitás gátja a szolgálati és egyéb bérlakások hiánya. Az előző rendszerben szolgálati lakásokkal igyekeztek a pályakezdő diplomásokat, orvosokat, pedagógusokat vidékre csábítani. Ezzel az - azóta ismét súlyosbodott - bérfeszültségeket is enyhíteni lehetett. Magyarországon a lakhatás költségei korábban az EU átlagon voltak, 21-24 százalékát téve ki a háztartások jövedelmének. Azonban az átlagtól eltérés egyes háztartásokban igen nagy, a növekvő jövedelemkülönbségek miatt.

Az Európai Parlament 2012/2293 (INI) számú jelentésében arra biztatta a tagállamokat, hogy növeljék a szociális lakásokkal kapcsolatos erőfeszítéseiket, egyebek mellett az EU alapok felhasználásával.

Bécsi lakáspolitika

Bécs súlyt fektet a példás lakáspolitikára, a megfizethető és színvonalas lakáskörülményekre. A bécsiek 60 százaléka támogatott lakásokban él. Ebből 220 ezer a szociális bérlakás és további 200 ezer a város támogatásával épült, szabályozott bérű lakás. Az első városi bérlakások 1923-ban épültek, kiskeresetű munkások számára, magas minőségben. Annak idején szenzációnak számított, hogy minden lakásba bevezették az áramot és a folyóvizet. (Angliában a sorházak többsége a hatvanas években is komfort nélküli volt). Az épületegyüttesekben fürdők, mosókonyhák és könyvtárak voltak, a közelükben óvodákat és iskolákat nyitottak. A finanszírozás akkoriban a pezsgőre és bundákra bevezetett luxusadóból történt. Ma a bécsiek mintegy harmada él önkormányzati lakásokban. A 220 ezer lakást a Wiener Wohnen kétezer irodája gondozza. Európa legnagyobb házkezelősége 13 millió négyzetméter lakást ad ki félmillió ember számára. Az önkormányzati bérlakások építését 2004-ben abbahagyták. Azóta városi támogatással vállalkozók építenek korlátozott lakbérű lakásokat. A lakáskeresők a Wohnservice Wien irodától kaphatnak tanácsot, felvilágosítást a jogaikról, a lehetőségekről. Befektetési célból épülő lakás is kaphat támogatást. Ilyen esetben azonban a bérleti díj nem lehet magasabb egy adott összegnél. Ez a piac szabályai szerint a szabadon bérbe adott lakások bérleti díját is mérsékeli. (Ennek az ellenkezője tapasztalható Londonban, ahol a városvezetőség hosszú ideje nem szorgalmazza eléggé a lakásépítést, ezért a válság ellenére egekbe szöknek a bérleti díjak.)

2013-ban hét új, összesen 177 hektárnyi területet jelöltek ki 13.400 támogatott lakás megépítésére. Az építkezések 12 ezer munkahelyet jelentenek. A kijelölt területek közelében vagy most is kiváló a tömegközlekedés, vagy megvannak a tervek ahhoz, hogy a lakásokkal együtt az új vonalakat is át tudják adni. Nemcsak az épületek szerkezete, alaprajzi és lakásszociológiai megoldásai előremutatóak, hanem autómentessé teszik a házak közötti közterületet is. A lakások számához képest kevés gépkocsihoz a garázsokat a terület határára helyezik. (Bécsben a családokra vetítve évtizedek óta kevesebb személygépkocsi van, mint a vidéki településeken.) A szabadidő eltöltésére színvonalas zöldfelületeket alakítanak ki. A tetőket is zöldítik. A következő évekre további 7 ezer lakás megépítését tervezik. Összesen 1,5 millió négyzetméter új lakással számolnak, 2,66 milliárd euró befektetéssel.

Speciális otthonokat is létesítenek az idősek számára. Bár most is több van a városban, az elöregedés miatt 2015-ig 11 új ápolóház épül 3400 hellyel. Az átlagosan 31 négyzetméter alapterületű, akadálymentes lakóegységekhez számos közös helyiség, kiszolgáló funkció tartozik.

Mennyire elégedettek a bécsiek a lakáshelyzetükkel?

2013 júniusában egy 11 kérdésből álló kérdőívet küldtek ki 1,2 millió háztartásnak a lakhatási költségek, bérleti díjak megfizethetőségével kapcsolatban. A mintegy 100 ezer visszaküldött válasz segít Bécs lakáspolitikájának továbbfejlesztésében. Michael Ludwig, a bécsi városháza lakáspolitikai felelőse szerint a válaszok visszaigazolják a következetes bécsi lakáspolitika helyességét. Nemcsak a támogatott lakások hatvan százalékos arányáról van szó, hanem a város a magántulajdonú lakások korszerűsítésébe és az ún. szelíd városfelújításba is befektet. A szociális lakáspolitika a válság éveiben is töretlenül folytatódott. Néhány általános megállapítás:

  1. A támogatások nélkül, magánforrásból felépített piaci bérlakások bérleti díjai magasabbak, és ez elsősorban a fiatalokat sújtja.

  2. Változnak az igények az életkorral, a családi állapottal. Igen sok az egyszemélyes háztartás. A SMART lakások program igyekszik a háztartások sokféle igényét kedvező költségen kielégíteni. A többlakásos házak építésénél optimalizált alaprajzokra, lakásnagyságokra és egy épületen belül különféle társadalmi összetételre (házaspár, szingli, gyermekeit egyedül nevelő szülő, nagycsalád) törekednek, hogy a szomszédságból fakadó előnyöket is optimálisan tudják kihasználni (pótnagymamák, közös programok stb.).

  3. A bécsi városháza a bérlők oldalán áll. Ingyenes tanácsadással, jogi segítségnyújtással, folyamatos tájékoztatással védi a háztartások érdekeit.

  4. Nem szabad tovább halogatni egy világos, egyértelmű bérleti törvény megalkotását. Az ingatlantulajdonosok, spekulánsok megengedhetetlen feltételeit, a jogtalanul kért költségeket, az egyoldalúan előnyös szerződéseket fel kell számolni. Noha a törvényhozás az országgyűlés joga, a város mindent el fog követni a törvény meghozatala érdekében. (Fokozott érdekvédelemre, egységesebb, színvonalasabb kezelésre a magyarországi társasházak esetében is égető szükség lenne.)

  5. A válaszokról részletesebben:

  • A válaszadók háromnegyede elégedett vagy nagyon elégedett a lakáskörülményekkel. A hatvan évnél idősebbek 80 százaléka elégedett. A fiatalok ezzel szemben jóval kritikusabbak. A 30 év alattiak 45 százaléka lakást kíván változtatni. A válaszadók egyötöde az utóbbi három évben költözött, és 22 százalék a következő években tervezi a költözést.

  • Nagyon széles az igények és szükségletek skálája. A válaszadók 49%-a nagyobb lakásba, 31%-uk kisebbe kíván költözni. Egyharmaduk a lakókörnyezet miatt, 20%-uk a szomszédok miatt költözne. Ugyanakkor viszonylag kevesen (10%) hivatkoztak a munkahely távolságára, a biztonság hiányára vagy a rossz közlekedésre a költözésnél.

  • A szociális lakásépítés könnyít a családok terhein. A háztartások jövedelme és a támogatott lakások lakbére között kedvező az arány, még a keveset keresőknél is. A támogatott lakásokban élő válaszolók több mint fele szerint a bérleti díj nem éri el a jövedelmük 30 százalékát. Ugyanakkor a piaci bérlakásokban élők 24 százaléka a jövedelmének több mint 40 százalékát lakásbérlésre költi. A támogatott lakásokban élők közül csak 13 százalék állította ugyanezt.

  • A bérleti díjak a nagy többség számára vállalhatók. Noha a válaszadók 41%-a a bérleti díjakat magasnak tartotta, csak 15%-uk állította, hogy nagy nehézséget jelent a bérleti díj kifizetése.

  • A lakásbérléssel és a szolgáltatással kapcsolatos tájékoztatási igényekkel kapcsolatban a válaszadók mindössze 4,5%-a állította, hogy teljesen tisztában van a lehetőségekkel, és 26%-uk ismeri ki magát a törvényi szabályozásban. Majdnem kétharmad bizonytalan a szabályokat illetően. A fiataloknál ez az arány 80%. A válaszadók 27%-a szeretne többet tudni az ingyenes tájékoztatási lehetőségekről, és 30%-uk azt állítja, hogy semmit sem tud az információs szolgáltatásról.

  • A bécsiek egyértelműen egy világos bérleti törvényt szeretnének. 62%-uk a szabályozásra voksol, 27%-uk inkább támogatná, és csak 5%-uk van ellene az áttekinthető bérleti törvénynek.

Bérlakások, szolgálati lakások, speciális otthonok kellenének!

A rendszerváltás után a volt szocialista országok lakásügyben is átestek a ló túlsó oldalára. A városokban korábban általános bérlakás rendszer helyett 90-95 százalékban privatizálták a lakásokat. Ugyanakkor sok helyen nem sikerült a hagyományos iparvárosokat a posztindusztriális kor követelményeihez igazítani, és innováción alapuló gazdasággal pótolni a megszűnt munkahelyeket. Ma a lakások értékét nagymértékben a munkalehetőségek határozzák meg. (A falvakban egyenesen szívszorító, mennyi ház áll üresen vagy csak egy-egy idős ember által lakottan.) A munkanélküliségtől sújtott városokban a lakások értéke nagyon alacsony, míg a fejlődő városokban, egyetemi központokban tartósan magas, és a válság ellenére sem csökkent.

Az alábbi ábra a lakásállomány összetételét mutatja az EU tagországaiban (kék: öröklakás, piros: piaci bérlakás, sárga: szociális bérlakás)

 

Forrás: CECODHAS Housing Europe (European Federation of Public, Cooperative & Social Housing), 2007.

A szociális lakás fogalma országonként eltérő. Jelölheti a tulajdonost (önkormányzat, állam), vagy azt, hogy a lakbér a piaci árak alatt van, vagy a finanszírozást (támogatott-e), esetleg azt, hogy melyik jövedelmi csoportot célozza meg. Ennek figyelembe vételével értelmezhetők a szociális lakások alábbi arányai: Hollandia (34%), Nagy-Britannia (21%), Franciaország (20%). A dél-európai országokban és az új tagállamokban ezzel szemben 5% körüli az arányuk.

A következő táblázat lakásban élők státuszát mutatj néhány EU országban (2009).


Ország

Tulajdonos
%

Piaci áron bérlő
%

Kedvezményesen bérlő
%

Ingyen lakó
%

Össznépesség
millió fő

CZ

76,6

5,4

15,3

2,6

10,3

DK

66,3

33,7

------

------

5,5

DE

53,5

38,9

4,9

2,7

81

FR

63

19,7

14,1

3,2

60,5

IT

72,5

13,3

5,5

8,7

60,1

HU

89,8

2,2

3,4

4,6

9,9

AT

57,5

27,7

9,3

5,6

8,3

PL

74,6

10,9

6,2

8,3

36,2

RO

96,3

0,8

1,2

1,6

21,1

SK

89,5

8,8

0,5

1,2

5,4

EU 27

70,4

17,1

6,9

5,6

489,8

Forrás: Orsolya Lelkes, Katrin Gasior: Housing Problems and Access to Basic Local Services in the EU27

A magasabb életminőséget és egzisztenciális biztonságot nyújtó nyugati államok gyakorlatából a következő tanulságok vonhatók le.

A bérlakás nemcsak szociális szempontból fontos, hanem a munkaerő mobilitását is javítja. Hogyan költözzön át Miskolcról egy képzett munkaerő a családjával Győrbe, ha a miskolci lakások ára, bérleti díjai a győrieknek a felét sem érik el? Emellett a volt szocialista országok még mindig az olcsó munkaerővel kívánják a külföldi tőkét becsalogatni, ami azt jelenti, hogy a bérek nem tartalmazzák a lakásvásárlás, -bérlésköltségeit.

Nagyobb városokban egyébként is szerencsésebb a magasabb bérlakások aránya (Amszterdamban, Rotterdamban például mintegy 80%). Ez lehetővé teszi egyrészről a kisebb utazási távolságokat, a könnyebb költözést a munkahely, az iskola váltása esetén, másrészt a többlakásos épületek szakszerű kezelése, folyamatos karbantartása is könnyebben oldható meg.

Lejárt az extenzív lakásépítési láz, stagnál a népesség. Sokkal nagyobb hangsúlyt kell fektetni a meglévő lakásállomány energiatakarékosságot is szolgáló korszerűsítésére. Piaci alapon az épületkorszerűsítés jelenleg rossz befektetés. A megtérülési idő nemegyszer 15-20 év felett van.

Sokan laknak az egészségi állapotuknak nem megfelelő lakásokban. Mások a lakásbérlés kockázataitól félnek. Nem elsősorban több új lakásra, hanem speciális otthonokra, kollégiumokra, munkásszállókra, idősotthonokra illetve átszervezésekkel flexibilis, többgenerációs lakásokra lenne szükség.

Nagyobb lakásba, szinte ingyen

Egy holland gyakorlat szinte ingyen juttatja a háztartásokat szükségletüknek jobban megfelelő lakásokba. A rendszerváltás után Budapesten is bemutattak egy olyan holland lakáscsere-programot, amely 15-20 százalékkal javította az összhangot a lakás nagysága és a benne lakók igénye, szükséglete között. Világszerte sok idős ember lakik az igényeihez képest túl nagy lakásban. A felnőtté vált utódok nem akarnak tovább a szülőkkel, nagyszülőkkel együtt élni. Az idősek sem mindig a lakáshoz, hanem a környékhez, az ismerősökhöz, a szolgáltatásokhoz ragaszkodnak. Nálunk a kényelmetlenségek mellett a félelem, a bizalmatlanság is akadályozza a lakáscseréket, azt, hogy a gyerekes családok nagyobb, az egyedülállók, idős párok kisebb lakásokba költözzenek. A bizalmatlanság azonban leküzdhető lenne egy olyan önkormányzati szervezet közreműködésével, amely gondoskodna arról, hogy a kisebb lakást a beköltöző igényeihez igazodva felújítsák (pl. akadálymentesítés), és átvállalná a költözéssel kapcsolatos teendőket is. Egy elhanyagolt, korszerűtlen, nagyobb lakás értéke gyakran nem több mint egy szakszerűen felújított kisebbé.

Hogyan lakunk?

A Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület 1996-os megalakulása óta szorgalmazza a lakásépítéseket és felújításokat. Honlapján olvashatók más szervezetek, pártok lakásépítési koncepciói, és az építéssel kapcsolatos szakmai szövetségekkel összefogva fotókiállításokat, egyéb eseményeket szervez, tanulmányokat, statisztikákat jelentet meg. Kérdés, hogy a kormányzati struktúra újabb átszervezése, az építési szektor képviseletének minden eddiginél kisebbre zsugorítása mellett milyen eredményeket lehet majd elérni. (Az építési szakma második évtizede szorgalmazza a rendszerváltás után megszűnt önálló építésügyi tárca újjáélesztését.)

Beliczay Erzsébet

 

Hírfigyelő