Aláépíthető-e a város?

A Levegő Munkacsoport Környezeti Tanácsadó Irodájához többször érkeztek már panaszok olyan házak lakóitól, akiknek pincéjében nagyobb esőzések alkalmával vagy állandó jelleggel vizesedést, illetve az esetenként egy métert is megközelítő magas vízállást észleltek. Ezek a házak sűrűn lakott, zártsorúan beépített városrészekben lévő, 4-8 emeletes épületek. Állapotuk – a pince vizesedésétől eltekintve – jónak, illetve közepesnek mondható. Közös bennük az is, hogy az utcájukban vagy annak közelében valamilyen mélyépítés – metróaluljáró, metróállomás vagy többszintes mélygarázs építése – történt.
Az épületek vizesedését a mélyépítések által megváltoztatott talajvízhelyzet okozza. Ha ugyanis a talajvíz szabad áramlásának útjába áthatolhatatlan, hatalmas kiterjedésű betontömb kerül, a víz felduzzad és más irányba keres magának utat, például a szomszédos épületek terepszint alatti részeit megtámadva.

Tehetetlen lakók

Az eddigi tapasztalatok szerint a társasházakban lakók legtöbbször tehetetlenül állnak az épületük állagát rontó új beruházás kivitelezőivel és felelős beruházójával szemben. Ha történik is előzetes állagfelmérés, az utólagos károk megállapítása nem tárgyilagos, akár vizesedő pincékről, akár jelentős repedésekről van szó. A tőkeerős beruházók kihasználva az érintett lakók „hozzá nem értését” és jogi tájékozatlanságát, egyszerűen lerázzák a panaszosokat. Ráadásul a társasházi képviselők sok esetben nem azokban a házakban laknak, amelynek érdekét képviselni hivatottak, így a kárt okozó beruházó könnyen megegyezik velük. Azon kívül, hogy a magánszemélyeket jelentős anyagi kár éri az említett építkezések következtében, az ilyen helyzetek sokasága a fővárosi lakóépület-állomány állagának romlásához is vezet.
A probléma – súlyossága ellenére – nem kap kellő nyilvánosságot, és az önkormányzatok, építési hatóságok mintha nem vonnák le a szükséges következtetéseket. A fővárosi kerületek önkormányzatai a keretövezetek beépíthetőségi paramétereinek maximális kihasználásával hagynak jóvá településrendezési terveket mind a beállt lakónegyedek foghíjtelkeire, mind az átalakulóban lévő területek új beépítéseire.
Nem ritka a 4-es, 5-ös szintterületi mutatóval engedélyezett beépítés, ami azt jelenti, hogy a telek területének négyszerese, ötszöröse építhető rá a telekre. A funkcionális tartalommal rendelkező szintterületek – a jogszabály szerint – parkolóhely-létesítési kötelezettséget vonnak maguk után. Mivel a beruházói érdek a beépíthetőségi keretek teljes kihasználása, a parkolóhelyeket a terepszint alatt, többszintes mélygarázsokban helyezik el. (Itt jegyeznénk meg, hogy a mélygarázsok területe nem számít bele a létesíthető szintterületbe.) Több olyan terv településrendezési eljárása is ismert előttünk, amelyek önálló mélygarázsok építéséről szólnak.

Az érintett hatóságok válasza

A Levegő Munkacsoport tájékozódni kívánt arról, hogy a településrendezési eljárások és az építéshatósági eljárások miként kezelik a talajvíz-áramlási problémákat. Ezért augusztus elején levelet intézett a fővárosi kerületek főépítészeihez és jegyzőihez. A levelekben a probléma felvetése mellett megjegyezte, hogy természetesen tudja, hogy bizonyos esetekben szükség van mélyépítésekre. Arról azonban nincs meggyőződve, hogy minden esetben kellő elővigyázatossággal történik a tervezés és a kivitelezés a megváltozó talajvíz-áramlások kivédése érdekében. Sok esetben fontos lenne az alsó szintek alatt megfelelő méretű, „áteresz” rendeltetésű „ablakok” megépítése, ami mérsékelné a talajvíz visszaduzzadását, ami a nagy kiterjedésű betontömbök miatt következik be.
Azzal is nyilvánvaló, hogy az önkormányzatok építési osztályainak sajnos nincs lehetőségük kellő gyakorisággal ellenőrizni szakmailag minden jelentősebb építkezést. Előfordulhat olyan eset is, amikor az építkezés előrehaladottsága miatt már nem lehet következtetni a terepszint alatti beépítés által fedett szerkezeti elemek meglétére.
A címzettek többsége, megköszönve probléma felvetésünket, megküldte válaszát. A válaszlevelek tartalmát összegezve, az alábbiakat állapíthatjuk meg.
A főépítészi irodák egy része utalt arra, hogy a helyi városrendezési és építési szabályzat kitér a probléma megfelelő kezelésének szükségességére, illetve annak folyamatban lévő módosításában szerepeltetni fogják az ezt célzó szabályozást. Példaként idézünk néhány konkrét megfogalmazást:
„…a magas talajvízszintű területeken a mélygarázs létesítésénél a hidrogeológiai szakvélemény előírásait a vízügyi hatóság állásfoglalásának megfelelően érvényesíteni kell”.
„A tervezett térszín alatti beépítéseknél a talajvíz szabad áramlását biztosítani kell, valamint védekezni kell a rétegvizek ellen.”
„Az alsó vízzáró réteget érintő építménnyel a talaj- és rétegvíz áramlási útját elzárni nem szabad, annak megfelelő továbbvezetéséről a szakhatóság előírásainak megfelelően gondoskodni kell.” 

Mind a főépítészi irodák, mind az építéshatóságok közül többen elismerték a felvetés indokoltságát, és megjegyezték, hogy a probléma nem ismeretlen előttük. A kerületi jegyzők és építéshatóságok megírták, hogy minden építési engedélyezési eljárásnál a 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet és a 193/2009. (IX. 15.) kormányrendelet szerint járnak el. Ezek a rendeletek előírják, hogy az építtetőknek az engedélyezési eljárás során milyen dokumentumokat milyen kötelező tartalommal kell benyújtaniuk. Egyesek azonban az alábbi megjegyzéssel egészítették ki a fentieket:
Ezen jogszabályok nem írják azt elő, hogy egyes építmények építésének engedélyezése során vizsgálni kell, hogy milyen irányban lesznek az építkezés által megváltoztatva a talajvíz-áramlások. Erre vonatkozóan az építtetőnek sem kell benyújtania szakvéleményt, így megoldási javaslatot sem az esetlegesen kialakuló talajvíz-áramlások okozta problémák megoldására. Hatóságunk jogszabály alkalmazó, ezért a jogszabályban előírt dokumentumokon kívül kötelezően nem kérhetjük az építtetőtől a fentiekben foglaltakat.”
Valamennyi válasz egyértelműen utalt az eljárásokba bevonandó szakhatóságok felelősségére, hiszen a szakhatóságok az építési engedélyezési eljárás során megkapják az engedélyezési dokumentáció, vagyis a tervek egy példányát. „A szakhatóság kialakított álláspontjától az I. fokon eljáró építésügyi hatóságnak eltérni nem lehet.”
Egyesek leszögezték, hogy a talajvíz-áramlások kérdése olyan speciális szakmai tudást, képzettséget igénylő szakterület, mellyel az építésügyi hatósági feladatot ellátó, építész végzettségű köztisztviselőknek nem kell rendelkezniük. „A tervdokumentációk részeként benyújtásra kerülő szakértői vélemények felülvizsgálata, netán felülbírálása nem feladata az építésügyi hatóságnak. A szakértői kérdésekben a szakértők vállalják a felelősséget a megállapításaikért.”
A 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet 5. melléklete többek között előírja a talajmechanikai szakvéleményt, geotechnikai dokumentációt. „A tartószerkezeti, talajmechanikai, valamint geotechnikai dokumentáció együttesen ad választ a talajvízszint változással kapcsolatosan felmerülő problémákra és annak megoldására vonatkozóan.” Amennyiben mindez rendelkezésre áll, és az önkormányzatok illetékes osztályainak szakirányú végzettségű munkatársai ezeket megvizsgálják – mint ahogyan egyes válaszok ezt leszögezték –, valószínűleg teljesülnének a talajvíz és rétegvizek szabad áramlását biztosító követelmények, és nem következnének be olyan sajnálatosan nyugtalanító jelenségek, amelyekről a panaszosok beszámolnak. De a válaszlevelek némelyike rávilágított arra a körülményre is, hogy „… a Hivatal … valamennyi engedélyezés során a kérelmet benyújtó építtetővel, kérelmezővel áll jogviszonyban, közvetlenül a kivitelezőkkel, alvállalkozókkal nem. Az építtető (beruházó) és az általa megbízott kivitelezők, generál kivitelezők között létrejött jogi szerződéseket a hatóság nem vizsgálja, nem vizsgálhatja.”
Egyes önkormányzatok kijelentették azt is, hogy a jogszabályban előírt kötelező ellenőrzéseken túlmenően is kontrollálják a folyamatban lévő kivitelezéseket, így az esetleges problémákat, tervtől való eltéréseket regisztrálják, és a hatályos jogszabályoknak megfelelően járnak el. A válaszlevelekből kiderült, hogy az építkezésekkel összefüggő károsodás esetében a károsultak polgári peres eljárást kezdeményezhetnek. Ám a lakosság érdekérvényesítési lehetőségeire vonatkozóan az egyik kerületi építéshatóság azt írja:
A kivitelezéssel okozott károk, a társasházi konstrukció összetett problémái és a károsultak érdekérvényesítési nehézségei a beruházókkal szemben olyan problémakör, mellyel a Hivatal gyakran szembesül, de ezek megoldása túlmutat az államigazgatási eljárások és a polgármesteri hivatalok lehetőségeinek keretein.”
Olvasható volt olyan válasz is, ahol  kiemelték a szomszédos épületek állapotfelmérésének és a lakók ezt igazoló aláírásának fontosságát.
A használatbavételi engedélyezési eljárás során a műszaki vezető nyilatkozik arról, hogy az építkezés a jogerős tervek szerint valósult meg. Mivel az építésügyi hatóságnak nincs lehetősége az építkezések állandó felügyeletére – világított rá az egyik válaszlevél – beérik a felelős műszaki vezetői nyilatkozat bekérésével.

Következtetések

A hatóságok válaszaiból kitűnik, hogy amennyiben az építési tervek tartalmaznak is műszaki megoldásokat, amelyek biztosítanák a talajvíz szabad áramlását, a hatóság ennek megvalósítását a kivitelezőktől nem kérheti számon, csak abban az esetben, amikor soron kívüli ellenőrzés alkalmával véletlenül időben megbizonyosodik az építési tervektől való eltérésről. Azonban ekkor is fennáll a beruházó és a kivitelező, valamint az alvállalkozók közötti szerződés problematikája. Ezek szerint a mélygarázs-építések sokasága – akár új épülethez kapcsolódóan, akár önálló mélygarázsként – mind egy-egy időzített bomba lehet.
A válaszok arra is rávilágítottak, hogy a probléma kialakulását a jogszabályi kötöttségek és bizonyos, általános szakmai feltételek hiánya is elősegíti.
A Levegő Munkacsoport véleménye szerint mindezen tanulságok alapján ajánlatos lenne az egész város területére településgeológiai felmérést készíttetni, monitoring kutakat létesíteni és üzemeltetni, azok adatait pedig folyamatosan elemezni. Az ezekből levont tudományos szintű következtetések alapján lehetne csak olyan szabályozási tervet jóváhagyni, ami jelentős mélyépítést von maga után.

2010. szeptember 29.

Schnier Mária
Levegő Munkacsoport

Hírfigyelő